Con un apposito emendamento all’art. 9 del Ddl. di stabilità 2016, presentato ieri dalle relatrici in Commissione Bilancio in Senato e che verrà esaminato oggi, è prevista la riapertura delle disposizioni agevolative in materia di estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale.

In virtù delle norme proposte, l’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede immobili strumentali (sia per natura che per destinazione) può optare per l’esclusione dagli stessi dal regime d’impresa (trasferendoli contestualmente alla sfera privata) con il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra il valore normale degli immobili estromessi e il loro costo fiscalmente riconosciuto.
L’opzione dovrebbe essere esercitata entro il 31 maggio 2016 e consentirebbe l’estromissione a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 1° gennaio 2016.

Si rimanderebbe, in particolare, alle altre norme dell’art. 9, le quali riguardano l’assegnazione agevolata e la trasformazione in società semplice, naturalmente in quanto compatibili con la peculiare situazione dell’imprenditore individuale. Dovrebbe, quindi, risultare possibile optare per la determinazione delle plusvalenze assoggettate all’imposta sostitutiva dell’8% assumendo, in luogo del valore normale, il valore catastale degli immobili, al pari di quanto avviene per l’assegnazione agevolata.

Ai fini IVA, l’operazione si qualificherebbe come destinazione di beni a finalità estranee all’impresa, di cui all’art. 2 comma 2 n. 5 del DPR 633/72, come tale rientrante nel campo di applicazione del tributo, salvo si tratti di beni per i quali l’imprenditore non ha operato la detrazione dell’imposta all’atto dell’acquisto.
Ciò può essersi verificato, ad esempio, perché il bene è stato acquistato da un privato oppure perché l’imprenditore pone in essere esclusivamente operazioni esenti che non danno diritto alla detrazione dell’imposta.
Avendo ad oggetto beni immobili strumentali, l’estromissione gode del regime di esenzione di cui all’art. 10 comma 1 n. 8-ter del DPR 633/72.

Qualora l’operazione avvenga nel corso del periodo di tutela fiscale, pari a dieci anni per i beni immobili, e comporti un cambio di destinazione (in quanto il bene non è più impiegato per operazioni imponibili ma, come si è detto, per una operazione esente che non consente il recupero dell’imposta), si rende necessaria la rettifica della detrazione che consenta, a norma dell’art. 19-bis2 del DPR 633/72, un riallineamento tra la misura originariamente applicata e quella effettivamente spettante, dato l’effettivo impiego.

In assenza di disposizioni agevolative, il valore dell’operazione ai fini IVA è determinato secondo le previsioni dell’art. 13 comma 2 lettera c) del DPR 633/72 ed è, in sostanza, pari al cosiddetto “valore residuo del bene al momento del prelievo”, ossia al prezzo di acquisto, al netto del deprezzamento subito nel tempo (si vedano al riguardo la circolare Assonime n. 42 del 13 ottobre 2009, nonché la sentenza della Corte di Giustizia Ue dell’8 maggio 2013, relativa alla causa C-142/12, Hristomir Marinov).

Non si pongono, naturalmente, questioni in merito alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, non dovute in quanto non si verifica alcun trasferimento della proprietà dell’immobile, il quale rimane in capo alla persona fisica, seppure prima attratto al regime di impresa e dopo l’estromissione confinato alla sfera personale.