Fiscal Focus – A cura di Antonio Gigliotti
Premessa – L’ A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento.
Al momento della vendita (e quindi dell’acquisto) o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico.
È redatto da un “soggetto accreditato” chiamato certificatore energetico che solitamente è un tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti come l’architetto, l’ingegnere e il geometra (la formazione, la supervisione e l’accreditamento dei professionisti sono gestiti dalle Regioni con apposite leggi locali).
L’A.P.E.in caso di compravendita o locazione – Dunque, prima della stipula di un contratto di compravendita o di locazione avente ad oggetto un immobile, il proprietario deve obbligatoriamente dotarsi dell’A.P.E.
Infatti, l’art. 6, comma 2, primo periodo, del D.lgs. n. 192/2005 (così come sostituito dall’art. 6 della legge n. 90 del 2013) espressamente dispone che “nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica”.
Il successivo secondo periodo dello stesso comma 2 dispone altresì che “in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità”.
Dunque, si evince, che l’A.P.E. deve essere esistente sin dall’inizio della trattativa e il venditore o locatore deve consegnarlo all’altra parte al momento della definitiva stipula del relativo contratto di vendita o di locazione.
L’obbligo di allegare l’A.P.E. al contratto – Il successivo comma 3 del novellato art. 6 D.lgs. n. 192/2005 dispone che “nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari”.
Dunque, non vi è più previsto l’obbligo di allegare l’ A.P.E. ai contratti di cessione a titolo gratuito di immobili e ai contratti di locazione di singole unità abitative ed è stato previsto, invece, l’obbligo di inserire nel contratto di locazione (o di cessione dell’immobile a titolo gratuito)una clausola con la quale “il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”.
Dunque, l’obbligo della predetta clausola può considerarsi come una vera e propria “autocertificazione” con cui il locatore e conduttore dichiarano di essere in possesso del certificato A.P.E.
L’obbligo di allegare la certificazione resta fermo, invece, per i contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici e non singole unità immobiliari.
Riepilogando, vi è obbligo di allegare l’A.P.E. ai contratti di compravendita (aventi ad oggetto sia interi edifici che singole unità abitative) e ai contratti di locazione (o trasferimento a titolo gratuito) aventi ad oggetto solo interi edifici. Non vi è, inveve, obbligo di allegare A.P.E. ai contratti di locazione (o trasferimento a titolo gratuito) aventi ad oggetto singole unità immobiliari.
Il regime sanzionatorio – Ai sensi della nuova disciplina varata dal DL 23 dicembre 2013, n. 145, sono previste esclusivamente sanzioni amministrative (non è più prevista la sanzione della nullità del contratto). Dall’1 ottobre 2015, il regime sanzionatorio prevede le seguenti sanzioni:
- in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, il costruttore o il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro;
- In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro;
- in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro;
- in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro 45 giorni.