Fiscal Focus – A cura di Antonio Gigliotti

Con uno specifico emendamento all’art. 9 del Ddl. di stabilità 2016, già approvato al senato ed ora in attesa dell’esame alla camera, è stata introdotta la possibilità per le ditte individuali di poter usufruire di alcune disposizioni agevolative in materia di estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale (si veda il ns articolo apparso sul quotidiano del 19 novembre scorso).

L’intervento si innesta in un più ampio disegno emergente dalla stessa bozza di Legge di stabilità 2016 atto a far “fuoriuscire” a costo fiscale agevolato i beni immobili dal patrimonio delle imprese.

La ditta individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede immobili strumentali (sia per natura che per destinazione) di cui all’art. 43 comma 2 D.p.r. 917/86, può decidere di optare per l’uscita dello stesso fabbricato dal patrimonio dell’impresa con destinazione alla persona fisica. Vediamo di analizzare i principali dettagli dell’operazione.

La disciplina per le imposte dirette

L’operazione di trasferimento dalla sfera d’impresa a quella privata si concretizza con il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8 % (in sostituzione di Irpef e Irap) sulla differenza tra il valore normale degli immobili estromessi e il loro costo fiscalmente riconosciuto.

Sotto il profilo operativo, si riepilogano le principali regole previste :

• passaggio da perfezionare entro il 31 maggio 2016;
• estromissione possibile solo a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 1° gennaio 2016;
• I beni devono essere posseduti alla data del 31 ottobre 2015;
• plusvalenze assoggettate all’imposta sostitutiva dell’8% da versare il 60% entro il 30.11.2016 ed il restante 40% entro il 30.06.2017.
• plusvalenza calcolata come differenza fra il valore normale del bene ed il costo fiscalmente riconosciuto in bilancio;
• possibile sostituzione del valore normale con il valore catastale degli immobili, al pari di quanto avviene per l’assegnazione agevolata ai soci.

La disciplina per l’Iva

Sotto il profilo IVA, l’operazione è qualificabile come destinazione di beni a finalità estranee all’impresa, (art. 2 comma 2 n. 5 del DPR 633/72) e quindi si tratta di iniziativa rientrante nell’ambito di applicazione del tributo.

Costituiscono eccezione a tale principio i beni per i quali l’imprenditore non ha operato la detrazione dell’imposta all’atto dell’acquisto (es. immobile acquisito da privato).

Dal punto di vista operativo l’estromissione va fatturata (nel caso di specie autofatturata), solitamente, in regime di esenzione di cui all’art. 10 comma 1 n. 8-ter del DPR 633/72, salvo il caso in cui l’imprenditore non intenda optare specificatamente per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.

Tale opzione, però, non è vantaggiosa a causa del fatto che l’Iva (solitamente con aliquota al 22%) esposta in fattura derivante dall’assegnazione andrebbe poi di norma versata all’Erario e si configura evidentemente come un costo che ricade tutto a carico dello stesso imprenditore.

Pro rata

Come detto, generalmente l’operazione di estromissione in questione si qualifica come esente ai sensi all’articolo 10 comma 1 n. 8-ter del DPR 633/72.

Nel caso in questione trattandosi tipicamente di immobile strumentale dell’attività (es il capannone o il laboratorio in cui si è svolta l’attività) si applica l’art. 19-bis del DPR 633/72 nella parte in cui la disposizione afferma che i beni ammortizzabili ceduti (od estromessi come in questo caso) non concorrono al calcolo della percentuale di pro rata.

Rettifica detrazione

Se è pur vero quanto sopra affermato, non bisogna però dimenticare che se l’operazione avviene nel corso del periodo di tutela fiscale, (pari a dieci anni per i beni immobili), generalmente questa provoca un cambio di destinazione, in quanto il bene non è più impiegato per operazioni imponibili ma, come si è detto, per una operazione esente che non consente il recupero dell’imposta.

Le altre imposte indirette

Infine niente sarà dovuto ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in quanto non si effettua alcun trasferimento della proprietà dell’immobile, il quale rimane in capo allo stesso soggetto, seppure passando dalla sfera imprenditoriale a quella personale.

Autore: REDAZIONE FISCAL FOCUS