Con la Legge di Stabilità 2016, e più di preciso con il co. 55, il Legislatore ha ampliato la possibilità di fruire dell’agevolazione prima casa, prevedendo che si possa ottenere l’aliquota ridotta anche nel caso in cui l’acquirente detenga un immobile acquisto con l’agevolazione prima casa a patto che si provveda alla sua cessione entro un anno dalla data di stipula dell’atto con il quale viene acquistato il “nuovo” immobile.

L’intento del Legislatore, come si evince dalla Relazione tecnica alla Legge di Stabilità 2016, è quello di rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione in parola senza determinare variazioni nel numero dei soggetti beneficiari, tenendo evidentemente conto delle attuali esigenze del mercato immobiliare e dei conseguenti tempi e modi della contrattazione, considerato che spesso il contribuente, intenzionato ad alienare la propria “prima casa” per acquistarne un’altra, può trovarsi nella difficoltà di riuscire a concludere la vendita prima del nuovo acquisto.

Nel formulare l’agevolazione “ampliata” il Legislatore ha introdotto il nuovo punto 4-bis, della nota II bis, dell’art. 1, della parte prima della Tariffa allegata al D.P.R.131/1986, la quale prevede che:

• “4-bis. L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.

Per comprendere appieno la nuova formulazione normativa, pare necessario indicare i requisiti necessari per fruire dell’agevolazione prima casa, dettati dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986:

1. immobile ubicato nelterritoriodelcomuneincui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquistolapropria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirentesvolgelapropria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, inquello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italianoemigratoall’estero,che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorioitaliano.La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistatodeveessereresa,apenadidecadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
2. nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
3. nell’atto di acquisto l’acquirente dichiara di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa;
4. l’agevolazione è subordinata al fatto che la casa acquistata con il beneficio fiscale non sia ceduta per almeno un quinquennio oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquennio, entro un anno sia acquista altra prima casa.

La condizione per l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento è che il precedente immobile acquistato con le agevolazioni di cui alla lettera c) venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto.

In merito al requisito di cui alla lettera a), va evidenziato che la nuova formulazione normativa prevede che il requisito stesso va verificato “senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c).

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 5-2016/T) il suddetto inciso potrebbe essere inteso quale mera precisazione che, quanto alla residenza dell’acquirente, rilevi quella riferibile al Comune in cui è ubicato il nuovo immobile, con obbligo pertanto di trasferirvi la stessa anche laddove il precedente immobile agevolato fosse situato in un altro Comune.

A parere di chi scrive, la precisazione del Legislatore potrebbe indicare che non rileva la residenza detenuta nel Comune in cui è ubicato l’immobile preposseduto acquistato con le agevolazione prima casa. In sostanza, se si ha la residenza in un Comune diverso da quello nel quale è effettuato l’acquisto del nuovo immobile e dove è ubicato l’immobile preposseduto con le agevolazioni prima casa, non è necessario effettuare il trasferimento di residenza nel perentorio termine di 18 mesi dall’acquisto del nuovo immobile.

Tenuto conto però che l’immobile preposseduto va ceduto entro 12 mesi dall’acquisto del nuovo immobile, da questa data decorreranno i 18 mesi per effettuare il trasferimento di residenza.

In merito al requisito di cui alla lettera b), si evidenzia che nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare, salva l’ipotesi in cui si tratti dell’abitazione già acquistata con le agevolazioni “prima casa” di cui alla lett. c), che si intende alienare entro l’anno successivo.

In sostanza, l’agevolazione prima casa viene concessa anche se si acquista il “nuovo” immobile nel Comune ove è ubicato l’immobile preposseduto acquistato con l’agevolazione prima casa. Diversamente, qualora l’immobile preposseduto sia stato acquistato senza agevolazioni prima casa, se si acquista il “nuovo” immobile nel Comune ove è ubicato l’immobile preposseduto non si potrà fruire dell’agevolazione.

Altra questione poco chiara è l’applicabilità della nuova previsione normativa ai fini IVA.

Nell’ipotesi in cui l’acquisto di una nuova abitazione da parte di un contribuente ancora titolare di un altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa” di cui alla lettera c) della nota II-bis, sia imponibile agli effetti dell’iva, è da valutare se, in presenza degli altri requisiti e condizioni di cui alla nota II-bis, sia applicabile l’aliquota iva del 4%.

Il n. 21 tabella, parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972 dispone l’applicazione dell’aliquota nella misura del 4% alle cessioni «case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell’atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota».

Il rinvio alle condizioni di cui alla nota II-bis dovrebbe essere idoneo a ricomprendere anche l’acquisto per il quale la condizione di cui alla lettera c) non sussista al momento della cessione, purché entro l’anno l’immobile preposseduto venga alienato, secondo quanto disposto dal comma 4-bis della nota II-bis.

In sostanza, l’ampliamento dell’agevolazione dovrebbe trovare applicazione anche ai fini IVA.

AUTORE: GIOACCHINO DE PASQUALE