Quando si discute in merito all’applicazione del regime sostitutivo della cedolare secca, si fa essenzialmente riferimento agli immobili abitativi. L’articolo 3 del Dlgs 23/2011, rubricato «Cedolare secca sugli affitti», statuisce infatti che, in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini Irpef, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative, locate a uso abitativo, può optare per il regime della cedolare secca.
Pertanto, dalla lettura della disciplina, emerge come siano soggettivamente legittimati all’applicazione del regime della cedolare secca, esclusivamente le persone fisiche che detengono gli immobili nella cosiddetta “sfera privata” e lochino i medesimi, senza che ciò rientri nell’esercizio di un’impresa o di una libera professione.
In altri termini, deve trattarsi di soggetti passivi Irpef che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano un reddito fondiario. Sulla base di tali considerazioni, la cedolare secca è stata, fino a oggi, preclusa ai locatori di immobili abitativi, che risultino soggetti passivi Ires, come individuati dall’articolo 73 del Tuir (Spa, Srl, società cooperative, enti commerciali, enti non commerciali, società ed enti di ogni tipo, compresi i trust, non residenti in Italia).
L’Agenzia ha confermato quanto già indicato dal legislatore, ma nella Cm 26/E/2011 è andata “oltre” il dettato normativo chiarendo che, per l’applicazione della cedolare secca, è necessario porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con locatari che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, nonostante detti immobili vengano di fatto utilizzati dall’affittuario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori/dipendenti. Soggettivamente risulta essere condizione indispensabile la natura sia del locatore e sia del conduttore i quali, come indicato nel sopra citato documento di prassi e confermato nella Cm 8/E/2017, devono essere due persone fisiche le quali, rispettivamente, detengono e utilizzano l’immobile residenziale per finalità abitative. Di conseguenza, l’opzione per la cedolare secca non è esercitabile qualora la veste di locatore venga assunta da un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile. In tale ambito, infatti, il reddito conseguito dal locatore non costituisce un reddito fondiario, ma bensì un reddito diverso.
Se è vero che l’amministrazione finanziaria ha assunto una tale posizione restrittiva, è altrettanto vero che la norma in sé non è poi così categorica. Tant’è che alcune pronunce sulla vicenda si sono rivelate favorevoli a una interpretazione più accomodante. La recente Ctr Lombardia, sezione 19, sentenza 754, del 27 febbraio 2017 , stabilisce che il locatore di immobili a uso abitativo, se persona fisica che agisce come privato, può optare per il regime fiscale agevolato della cosiddetta “cedolare secca”, a prescindere dal fatto che il conduttore sia persona fisica o società, nulla prescrivendo la citata norma sulla natura giuridica di quest’ultimo. Della stessa opinione, la Ctp Umbria-Terni, sezione II, 20 gennaio 2016, la Ctp Milano, sezione XXV, 17 aprile 2015 e la Ctp Reggio Emilia attraverso la pronuncia 470/03/2014. Quest’ultima ha, infatti, disposto il riconoscimento della cedolare secca anche a quella tipologia di contratti nei quali, il conduttore dell’immobile è un’impresa che lo loca per concederlo in uso a un proprio dipendente quale benefit.
L’interpretazione assunta dall’Ufficio nella Cm 26/E/2011 non trova alcun riscontro nella lettera della legge, ma deve essere considerata piuttosto “creativa” o contra legem, in violazione dell’articolo 12 delle preleggi al Codice civile e in abuso del vincolo costituzionale della potestà normativa in materia tributaria sancito dall’articolo 23 della Costituzione. Pertanto, pare giunto il momento per i contribuenti di far valere il peso delle norme nelle sedi competenti, forti dei primi riscontri da parte della giurisprudenza di merito.
Fonte “Il sole 24 ore”