di Gianfranco Ferranti

La decisione delle Sezioni unite della Corte di cassazione in merito alla detraibilità dell’Iva relativa alle spese di ristrutturazione o manutenzione straordinaria degli immobili di terzi consente di dare soluzione anche alla questione concernente la deducibilità dei relativi costi ai fini delle imposte sui redditi.

La Suprema corte ha affermato, nella sentenza a Sezioni unite 11533 dello scorso 11 maggio , che va riconosciuto il diritto alla detrazione dell’Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima risulti soltanto potenziale o di prospettiva. E ciò anche se, per cause estranee al contribuente, tale attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi.

La sentenza della Corte riguarda l’Iva ma la soluzione adottata è destinata, come detto, ad esplicare effetto anche rispetto all’analoga questione della deducibilità per il conduttore degli stessi costi ai fini delle imposte sui redditi.

La questione Iva

La problematica oggetto del giudizio di legittimità ha riguardato l’inerenza delle spese di ristrutturazione degli immobili detenuti in locazione ai fini sia del diritto ad esercitare la detrazione dell’Iva (nel caso in cui l’attività d’impresa non avesse ancora avuto inizio) sia del rimborso della stessa imposta, riconosciuto, dall’articolo 30, terzo comma, lettera c), del Dpr 633/1972 , in presenza di costi ammortizzabili.

La Corte, dopo aver ricordato il contrasto interpretativo emerso nell’ambito della giurisprudenza di legittimità, ha ricordato che le sentenze “negative” erano fondate sul timore che il contratto di locazione fosse stato predisposto allo scopo di consentire alla conduttrice una detrazione di cui la proprietaria dell’immobile in quanto «consumatrice finale» non avrebbe avuto diritto, «al di là della giustificazione giuridica fornita, che con riguardo alla detrazione è stata anche quella del divieto previsto per i beni non ammortizzabili».

Tale tesi non è stata, però, condivisa alla luce della giurisprudenza della Corte di giustizia (sentenze C-672/16 del 2018 , C-132/16 del 2017, C-124/12 del 2013 e C-29/08 del 2009) che, in base al principio di neutralità dell’imposta, ha riconosciuto il diritto alla detrazione dell’Iva «purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pur se – per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi».

Effetti sulle imposte sui redditi

Il locatario può dedurre, ai fini delle imposte sui redditi, i costi sostenuti per la ristrutturazione o la manutenzione straordinaria dell’immobile nel quale lo stesso svolge l’attività d’impresa, essendo gli stessi inerenti all’esercizio dell’impresa. A tale conclusione è possibile pervenire alla luce della sentenza 11533/2018, nella quale viene fatto un breve cenno anche alle precedenti incertezze della giurisprudenza della Cassazione in merito alla «simmetrica questione della deduzione dei costi».

In alcune sentenze era stata negata la deducibilità dei costi in esame per difetto del requisito dell’inerenza, perché il locatore sarebbe risultato il beneficiario ultimo dei miglioramenti apportati all’immobile. In altre pronunce era stata, invece, sostenuta la tesi opposta, ritenendo che la deducibilità degli stessi costi non potesse essere subordinata al diritto di proprietà dell’immobile, essendo sufficiente che fossero sostenuti nell’esercizio dell’impresa, al fine del migliore svolgimento dell’attività imprenditoriale da parte del locatario.

Quest’ultima soluzione è senz’altro condivisibile, anche perché altrimenti la deduzione degli stessi costi non spetterebbe né al conduttore né al locatore (in quanto non sostiene la spesa).

Fonte “Il sole 24 ore”