La normativa dispone che i canoni di locazione immobiliare a uso abitativo concorrono alla determinazione del reddito imponibile del locatore indipendentemente dalla loro percezione.
Nel caso specifico di canoni di locazione non incassati, ma che comunque sono già stati assoggettati a tassazione negli anni precedenti, si potrà determinare un credito d’imposta generato dalla rideterminazione delle imposte versate nei dieci anni precedenti.

Ciò significa che si potrà procedere al calcolo con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2004, sempreché per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2013. Nel frangente viene concesso al locatore un credito d’imposta pari alle maggiori imposte pagate in conseguenza dei canoni non riscossi ma comunque dichiarati.
Per la definizione del credito, il contribuente deve rideterminare le imposte sul reddito (IRPEF o IRES, a seconda della tipologia del contribuente) del periodo interessato e poi sottrarla dall’imposta a suo tempo versata.

Al fine del ricalcolo dell’imposta dovuta, si dovrà sottrarre dal reddito complessivo il canone non percepito, aggiungere il valore della rendita catastale in modo da ottenere il “nuovo” reddito imponibile sul quale applicare le aliquote vigenti nel periodo interessato dal ricalcolo.
Il credito d’imposta sarà riconosciuto solo se alla formazione del reddito complessivo della precedente dichiarazione ha concorso il canone e non la rendita catastale (perché superiore al canone ridotto della percentuale forfetaria).

Riscossione di canoni già oggetto di credito d’imposta – Per le imprese individuali ed esercenti arti e professioni, nonché per le persone fisiche non titolari di partiva IVA, nel caso in cui i canoni di locazione che hanno permesso di usufruire del credito d’imposta siano successivamente riscossi, tali contribuenti sono obbligati a dichiarare il maggiore imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata nel relativo quadro del modello dichiarativo (salvo opzione per la tassazione ordinaria). Tra le più importanti vi è a “clausola risolutiva espressa” (ex art. 1456 del c.c.) e la risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454 del codice civile.

Immobili non abitativi – Sia la non tassabilità dei canoni non riscossi sia il credito d’imposta che si genera a seguito della conclusione della convalida di sfratto per morosità del conduttore si applicano solo sugli immobili che vengono concessi in locazione ma sono a uso abitativo.
Per le locazioni di immobili non abitativi il legislatore tributario non ha previsto una disposizione analoga. Ne consegue che:
– il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;
– le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.

Si fa presente, infine, che la Circolare 11/E dell’Agenzia delle Entrate richiama la sentenza n. 362 del 2000 della Corte Costituzionale, con cui quest’ultima ha ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 23 (ora articolo 26) del TUIR in quanto il sistema di tassazione che presiede allelocazioni non abitative non risulta gravoso e irragionevole dal momento che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la risoluzione del contratto di locazione (dalla clausola risolutiva espressa ex art. 1456 del codice civile, alla risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454, alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e ss del c.p.c.) e far “riespandere” la regola generale di attribuzione del reddito fondiario basata sulla rendita catastale.