Fiscal Focus – A cura di Antonio Gigliotti
Premessa – Sono sempre più numerosi i proprietari che optano per il regime della cedolare secca riguardo gli immobili concessi in locazione per uso abitativo.
Si ricorda, che il regime fiscale della cedolare secca si concretizza, per il proprietario, nel versamento di un’imposta sostituiva di Irpef, e relative addizionali, calcolata sul 100% del canone annuo percepito ed applicando su tale canone un’aliquota del 21% o del 10%. Quest’ultima aliquota si applica per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988) e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell’IRPEF (saldo e acconti) ed è eseguito alle stesse scadenze previste per l’Irpef.
L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Come per l’Irpef, anche per la cedolare secca, il pagamento dell’acconto è dovuto solo se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro e il suo versamento va effettuato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo da versare è inferiore a 257,52 euro
- in due rate se, invece, l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, di cui:
- la prima, del 40% dell’importo dovuto, entro il 16 giugno (o 16 luglio con maggiorazione dello 0,40%);
- la seconda, del restante 60% entro il 30 novembre.
La risoluzione del contratto in corso d’anno – Spesso accade che il contratto di locazione in essere tra le parti si risolva anticipatamente nel corso del periodo d’imposta.
Se il contratto è assoggettato a tassazione ordinaria, per il proprietario non si pongono problemi poiché il canone percepito confluisce nel suo reddito complessivo ai fini Irpef in sede di dichiarazione dei redditi riferita al periodo d’imposta in cui è avvenuta la risoluzione.
Il problema si pone in merito ai contratti soggetti a cedolare secca, per i quali, invece, il canone non confluisce nel reddito complessivo ai fini Irpef del proprietario, ma è tassato a parte, come anticipato in premessa, applicandovi un’aliquota (sostitutiva) del 21% o 10%.
In sede di dichiarazione redditi, dunque, nel caso di cedolare secca il proprietario dell’immobile, è chiamato a liquidare saldo e acconto. Si supponga ad esempio che un contratto di locazione soggetto a cedolare secca si risolva, in anticipo rispetto alla regolare scadenza, nel corso del 2016: il proprietario deve comunque versare gli acconti della cedolare per tale periodo d’imposta?
Certamente, questi è chiamato a versare il saldo per il 2015. In merito invece, agli acconti potrebbe decidere di non versarli, applicando il metodo previsionale, prestando, tuttavia, attenzione al fatto di essere sicuro che per tale anno non stipulerà altri contratti di affitto soggetti a cedolare secca.
Stesso ragionamento è applicabile per eventuali contratti risolti anticipatamente nel 2015.